Pomijając kwestię gospodarza debaty, mieszkalnictwo jest kluczowym tematem koniecznym 😉 do szerokiego omówienia w mediach. W debacie, z udziałem czterech panów, zabrakło jednak perspektywy osoby związanej z planowaniem urbanistycznym – kogoś kto potrafi przełożyć rozwiązania systemowe na efekty przestrzenne. Wpadło mi w ucho kilka pytań, na które być może właśnie z tego względu nie padła satysfakcjonująca odpowiedź. Pokrótce omówię te, w mojej ocenie, najbardziej istotne. (W nawiasach podałam czas debaty).

Problem mieszkaniowy w gospodarce sam się rozwiąże. Pozwólmy się rynkowi nasycić.

Kwestia ta powinna być rozpatrzona pod dwoma kątami: rozpiętości czasu i konsekwencji w zależności od rozpiętości czasowej. O ile większość skutków jesteśmy w stanie przewidzieć, chociaż ich skala zależy od czasu, o tyle odpowiedzi na pytanie „ile to potrwa?” nie mamy. W praktyce jeśli monopol rynku mieszkaniowego w dalszym ciągu będzie należał do jednego instrumentu jakim są inwestycje deweloperskie, w miarę nasycania rynku wyczerpywać będziemy zasoby miejskie, przekazując je w ręce wielkiego kapitału, często zagranicznego. Poprzez zasoby rozumiem nie tylko sam produkt, jakim jest budynek, ale przede wszystkim teren, na który obecnie tylko dużych inwestorów stać. Konsekwencje widoczne są już dziś: tysiące mieszkań inwestycyjnych pod wynajem (w nieregulowanych cenach) lub zupełnie pustych, w kluczowych miejscach dla funkcjonowania miasta. Zgodnie z argumentacją zarówno Śpiewaka, Koniecznego jak i, być może przypadkowo, Mentzena (1:19), takie miasta wymierają.

Mam 1mln złotych. Lepiej żebym zainwestował w nieruchomość, która będzie stała pusta, czy trzymał pieniądze na koncie (lub inwestował w coś innego)? Challenge Rafała Zaorskiego.

Odpowiedź jest dużo prostsza niż ta udzielona przez Koniecznego (1:39). Kluczem jest, moim zdaniem, ograniczoność zasobów i dogmat prawa własności gruntu. Rynek mieszkań, w odróżnieniu o rynku kapeluszy, utrwala konsekwencje decyzji na dziesiątki lat. Budynki w założeniu stawiane są na 60 lat. W praktyce, dobrze utrzymany zasób mieszkaniowy ma szansę przetrwać setki lat. Niezależnie jednak od stanu obiektu budowlanego, w Polsce aby móc postawić budynek mieszkalny wielorodzinny, potrzebujemy dysponować prawem własności gruntu. Oznacza to, że z podziałem ewidencyjnym i własnością miasta, które obecnie podejmują decyzję o szybkim zarobku i przekazaniu wspólnego zasobu wszystkich mieszkańców, będą ponosiły konsekwencje tych decyzji w odległej, niemożliwej do przewidzenia przyszłości. Odpowiadając na pytanie: dla dobra wspólnego jakim jest przestrzeń miejska, zainwestuj w coś innego. Chcemy miast, w których się mieszka.

Dlaczego skoro na Alasce ściany z bala mogą być cieńsze niż w Polsce. Dlaczego w Niemczech mogą być 2 szyby, a w Polsce muszą być okna 3-szybowe w budynku wielorodzinnym (1:19).

Obydwie kwestie wiążą się nie tyle z komfortem użytkowania, co zwyczajnym zużyciem energii. Przepisy związane z parametrami izolacyjności cieplnej wymuszają wzięcie pod uwagę nie tylko początkowych kosztów inwestycji, ale kosztów inwestycji w całym cyklu życia budynku. Najprościej mówiąc: koszty energii będą rosły (to wiemy), więc jeśli teraz zastosujemy rozwiązanie droższe, ale bardziej wydajne, w przeciągu życia budynku wydamy mniej i zużyjemy mniej zasobów związanych z pozyskaniem energii. Można by zapytać dlaczego nie mogę sam zdecydować o tym kiedy mam zapłacić więcej. Moja odpowiedź: zasoby energii są wspólne i ograniczone.

Nieograniczony wzrost nie jest możliwy przy ograniczonych zasobach, na tym progu przewróci się współczesny system.

Link do debaty: